Самая главная причина ипотечного кризиса в США то, что банки упростили процесс проверки благонадежности клиента – в итоге это привело к огромному числу невыплаченных кредитов. Российские банкиры, стараясь учиться не на своих, а на чужих ошибках, сейчас опять ужесточают проверку платежеспособности, хотя недавно и у нас намечалась тенденция к упрощению. В самой России, получить ипотечный кредит было нелегко и тогда, и сейчас, когда мир испуган ипотечным кризисом…
Сегодня множество банков в красочных рекламах обещают, что для того, чтобы получить у них кредит необходим только паспорт и справка о доходах. На самом деле это не так – сначала клиент приносит огромное количество разных документов, в том числе свидетельство о браке, согласие супруги (супруга), справку по форме 2-НДФЛ, выписку с банковского счета, свидетельства о собственности на недвижимость, если таковая имеется в наличии, трудовую книжку, диплом о высшем образовании, документы, которые подтверждают его хорошую кредитную историю.
Предоставление данных бумаг – это только первая часть андеррайтинга, другими словами «предварительная квалификация» человека как возможного заемщика, показывающая может ли он претендовать на получение данного кредита.
После этого начинается самое главное – внутренняя проверка данного клиента банком. Посылаются запросы в бюро кредитных историй – были ли случаи применения штрафных санкций и невыплат, либо клиент, наоборот, в положенный срок оплатил несколько займов? Далее речь заходит о том, стабильный ли его доход и каков риск потери работы. Тут важно все – общий стаж работы, образование, нынешняя квалификация и должность, и даже то, насколько востребованы такие специалисты на трудовом рынке. Банку нужно убедиться – если клиент будет внезапно уволен, он быстро и легко найдет работу с таким же доходом. Если ежемесячная зарплата удовлетворяет требованиям по доходности, но при этом превышает средний уровень, то для банка это повод подумать, так как переоцененный специалист при форс-мажорных обстоятельствах врят ли найдет похожее место. Также проверяется, какие суммы руководство заемщика отчисляет из зарплаты в страховой и пенсионный фонды – это показывает, насколько сходятся доходы, заявленные в справке 2-НДФЛ с настоящей зарплатой. Часто сотрудник банка во время проверки звонит на работу заемщика и общается с финансовым директором или бухгалтером.
Если заемщик является бизнесменом, то банк проводит проверку состояния его предприятия или фирмы. Для этого он обычно посылает своего представителя. Проверяются все необходимые документы на производственное помещение или офис: хорошо если недвижимость в долгосрочной аренде или собственности, плохо, когда арендный договор заключен всего лишь на 11 месяцев и пока ни разу не продлевался. Успешность бизнеса тоже оценивается – сколько у него заказов и клиентов, квалифицированы ли его специалисты, насколько он востребован на рынке? Состояние офиса учитывают до самых мелочей, таких как внешний вид работников, наличие необходимой техники, ремонт в помещении. При этом иногда ставки по кредиту для состоятельных людей завышены, так как некоторые банки считают что бизнес - фактор повышенного риска, если доходы проходят по «черной» и «серой» схемах.
Проверки по линии безопасности - тоже немаловажный момент. К примеру, учитывается, нарушал ли клиент закон – от серьезных преступлений до мелкого хулиганства , которые сам заемщик мог и забыть. Для банка неоднократное вождение автомобиля в нетрезвом состоянии и привлечение за это к ответственности может стать причиной отказа. Безусловно, также нежелателен и клиент, стоящий на учете в ПНД.
В наше время существует различные вариации квартирных обменов. Если дело касается сделки с двумя идентичными квартирами, предполагается вариант равноценного размена. В такой ситуации доплата не взимается, ведь условия сделки устраивают обе стороны. Исходя из подобного договора обмена, стороны просто меняются имуществом сделки. Владелец жилого помещения имеет возможность выменять его другое жилье, участок земли или, допустим, автомобиль (естественно подобный тип сделок является редкостью). Чаще всего обмены производятся между родственниками, знакомыми, друзьями и так далее.
При размене неравноценных квартир требуется или доплата определенной денежной суммы, либо в качестве доплаты выступает автомобиль, гараж или садовый участок. Имеется 2 варианта неравноценного обмена. Первый вариант предполагает отдачу дешевой квартиры с доплатой за более дорогое жилище. На такое часто идут пенсионеры, обменивая свое престижное жилье, на более дешевое. При этом они получают своеобразную надбавку к пенсии. Второй вариант заключается в доплате за разницу в квадратных метрах. Договор об обмене составляется практически аналогично договору купли-продажи. Следовательно, в документах должны быть указаны точные характеристики жилья: местонахождение, габариты, количество комнат. По сути, купля-продажа и обмен это практически одно и тоже, ведь купля-продажа подразумевает тот же обмен, только на деньги. Разумеется, обмен может быть произведен, только при наличии права собственности на жилье, у участников обмена.
Договоренность про обмен может быть составлена как в простой письменной форме так и удостоверенной нотариально. Принимать участие в сделке имеют право физические и юридические лица. Одним из ключевых моментов заключения договора является цена обмениваемого имущества. Меняльщики могут согласиться с равноценностью помещений или нет. На основании разницы стоимости жилья, высчитывается стоимость доплаты, которую обязан внести владелец, меньшего по стоимости жилья. Порой для быстрого проведения сделки обе стороны соглашаются с равноценностью квартир, а объем доплаты решается на словах. Однако стоит помнить, что при существенной ценовой разнице обмениваемых квартир, договор может оказаться недействительным, тем более, если к этому приложит руку заинтересованное лицо. И, конечно же, в случае невыполнения обязательств одной из сторон словами не отделаешься, и потребуются документы. Учтите, что мошенники любят использовать альтернативные схемы обмена.
Но есть план действий позволяющий избежать возможных проблем. В начале, рекомендуется подсчитать свои квадратные метры, и предполагаемы для приобретения. Затем необходимо определится с подходящим и безопасным вариантом сделки. В идеале лучше стремится к юридически «чистым» квартирам в достроенных новостройках. Разумеется, зачастую будет больше вероятности получения свободных метров на вторичном рынке. Сюда относятся квартиры освобождаемые владельцами, которые предварительно снимаются с регистрационного учета и получают по завершению сделки средства. Желательно проверить информацию об объекте обмена и его владельце, и только после этого уточнять детали сделки. Обмены не могут производиться, если жилье заложено, либо подлежит сносу или реконструкции. Так же нельзя производить обмены с арестованными квартирами или квартирами, право владения, которыми оспаривается через суд. Часто проведение обменов возлагают на плечи риэлторов (которые не рекомендует проводить самостоятельные обмены простым обывателям), снимая с себя дополнительную рутину и риски.
Все прекрасно знают, кто такие судебные приставы, и что они могут в любой момент прийти к должнику в квартиру и начать опись имущества, которое подлежит конфискации за его долги. Поэтому если у человека возникла ситуация, когда к нему должен вот – вот нагрянуть судебный пристав, не стоит сразу паниковать. Как правило, о приходе пристава заранее оповещают должника либо квитанцией по почте, либо документ вручается должнику лично в руки. Если такой документ появился у должника, значит кредитор, согласно решению суда, решил действовать и получить свой долг обратно с помощью пристава.
Конфискация имущества не происходит сразу. Должнику даётся время на то, чтобы всё – таки попытаться найти нужную денежную сумму и уплатить свой долг. Этот срок, как правило, составляет около десяти суток. В это время приходят приставы и производят опись определённого имущества должника. Это делается для того, чтобы должнику не пришло в голову в последующем спрятать куда – то описанную судебным приставом вещь из – за страха не распрощаться с ней навсегда. Кому ж охота, к примеру, отдавать свой телевизор или компьютер в счёт уплаты долга?! А если он всё – таки попытается продать описанную вещь, это будет приравнено к хищению государственной собственности.
Если говорить о том, что именно могут конфисковать приставы, то тут происходит изъятие именно таких вещей, на которые укажет непосредственно сам должник. То есть, те вещи, которые ему больше всего не нужны. Стоит понимать, что пристав должен действовать только в рамках действующего законодательства и забрать у должника больше, чем нужно, он не имеет никакого права. Существует вариант, когда должнику приставом предлагается заменить более новую модель, к примеру, телевизора на более старую. А разницу в цене уплатить в счёт существующего долга. Так же изъятию подлежат драгоценности, бытовая и видео техника (тостер, утюг) и другие ценности, которые могут быть проданы на аукционе в счёт погашения долга. Однако нужно понимать, что пристав не может оставить должника без тех вещей, которые ему необходимы для повседневной жизни или осуществления профессиональной деятельности.
Имущество и вещи самой первой необходимости не могут быть описаны и изъяты у должника. К таким вещам относятся кухонные принадлежности, постельное бельё, одежда, обувь, радио и так далее. Так же не подлежат изъятию квартира, дом, дача, земельные участки и прочее. Конечно, исключением будут различные предметы роскоши в интерьере должника. Приставы не имеют права оставлять должника ни с чем, а их действия всегда можно обжаловать в судебном порядке.
Главное, в случае возникновения подобной ситуации не волноваться. Ведь взыскать с должника описанное имущество это сложный процесс, который регулируется законом. Конечно, в идеале, лучше всего не попадать в такие ситуации и вовремя платить по своим долгам!
Для большинства людей, желающих по различным причинам распрощаться с собственностью в виде квартиры, часто возникают «хронические» вопросы, касающиеся списка необходимой для совершения сделки документации. Многих это отпугивает, так как бюрократия известна своей долгой раскачкой и большими суммами за услуги. В этой статье будут рассмотрены основные документы, без которых продать квартиру не получится.
Итак, во- первых, продавцу недвижимости априори нужно иметь паспорт. Наверное, это и так ясно.
Следующим наиболее важным документом является бумажка, подтверждающая право продавца на владение продаваемым имуществом - квартирой. Этот документ подтверждает, что владельцем является именно данный человек, а, кроме того, в ней ещё и указывается, каким конкретно образом этот человек стал владельцем квартиры: в зависимости от способа приобретения это будет, к примеру, какой - ни будь договор о купле - продаже, акт дарения или наследства.
Далее - это кадастровый «паспорт». В нем содержится общая информация о технических качествах продаваемого объекта и специальный номер. В некоторых случаях покупателю может понадобиться ещё и технический паспорт на недвижимость, хотя с точки зрения государства этот документ не является обязательным. В техническом паспорте указывается подробный технический - же аспект объекта и ориентировочная «инвентаризационная» стоимость квартиры. Эта стоимость не является показателем рыночной стоимости.
Помимо этого, есть и ещё кое- какой необходимый документ, а именно: ещё одно свидетельство о праве собственника на владение недвижимостью. Этот документ нужен для подтверждения того, что у владельца действительно есть права на квартиру, то есть он подтверждает наличие прав облагающих документов, рассмотренных двумя абзацами выше. Такая вот заморока. Кстати, на всякий случай в паспортном столе следует забрать (бесплатно) выписку из домовой книги.
Наконец, самый больной для некоторых граждан вопрос: документ, подтверждающий согласие одного из супругов на продажу недвижимости в случае, если она была приобретена в счастливые дни совместной, официально зарегистрированной жизни. Ну, или разрешение опекуна, коли владелец несовершеннолетний.
Плата за вышеперечисленные бумажки невысока, но необходима. Кроме того, в каждом конкретном регионе могу быть свои специфические требования к видам документов, которые следует учесть, так как приведенный здесь перечень стандартных для страны в целом документов не гарантирует полноту нюансов отдельных субъектов.
Не каждый россиянин может позволить себе приобрести жильё. Даже решившись на ипотеку, многие граждане способны получить сумму, которой не хватит на покупку нормальной квартиры. Эту проблему поможет решить сотрудничество с созаёмщиком. Кто это такие? Созаёмщики – это люди, которые добровольно соглашаются разделить обязанности по выплате ипотеки. В большинстве случаев это близкие родственники. Однако в качестве созаёмщика не могут быть оформлены супруги, так как они автоматически ими становятся при подписании заёма одним из них. На сегодняшний день банки позволяют привлекать к выплате до 5-ти заёмщиков. Сумма, которую банк согласится дать, зависит от степени родства созаёмщиков и их количества. Чем роднее и больше, тем выше сумма заёма. Некоторые банки согласны кредитовать лицо, которое не имеет места постоянной работы. Однако в этом случае вся ответственность по выплате долга ложится на созаёмщиков. Их степень обязательств такая же, как у основного должника. Если заёмщик не справляется с выплатами, то выплачивают кредит созаёмщики. Нередко созаёмщики становятся собственниками части имущества, взятого в кредит, а банк предусматривает их страхование, как, собственно, и самого должника.
Продажа жилья – дело не простое и очень хлопотное. Во-первых, нужно искать покупателя. Для этого размещаете объявления на досках объявлений, в газете, [Интернете и т. д. Покупатели хотят придти осмотреть жилье в удобное для них время и вы обязаны предоставить информацию о квартире.
Если покупатель найдется, то необходимо начать собирать документы на квартиру. Основными документами являются такие, как право собственности, справка, свидетельствующая об отсутствии долга за коммунальные услуги и квартплату, выписка из домовой книги, согласие членов семьи на продажу жилья и другие. Часто сбором документов занимаются хорошо разбирающиеся специалисты, как правило, работающие в агентстве недвижимости. Необходимо обращаться в агентство, у которого есть отличная репутация на рынке. Оно должно заниматься юридической стороной данной сделки.
Вторым вариантом заработать деньги на квартире есть сдача в аренду временным жильцам. Как видно из опыта, квартиросъемщиков нужно находить с помощью знакомых, которые могут поручиться за них. Если среди знакомых не удается найти квартиронанимателей, то стоит дать объявления самостоятельно о сдаче жилья или же обратиться в риелторскую контору. Опытный риелтор оценивает нанимателя обычно по таким критериям: гражданство, профессия, семейное положение, регистрация или прописка, и др. Отдается предпочтение людям в возрасте от 28 до 50 лет.
Сдавать квартиру в аренду или же продавать – сложный вопрос. И к нему надо подойти со всей ответственностью, не доверяя влиянию посторонних людей на принятие основных решений. Тогда в квартирных и финансовых делах вас ждет успех.
По российскому законодательству самовольная постройка – это объект недвижимости, построенный на не предназначенном для этих целей земельном участке, либо созданный без разрешения и с нарушением технических правил. К таким постройкам можно отнести жилой дом, баню, пристройку, сарай, гараж и многое другое. Все самовольные постройки должны в обязательном порядке пройти государственную регистрацию. Если владелец дома после смерти завещал свою недвижимость, то наследники не смогут получить на нее права, пока пристройка или баня не будут зарегистрированы.
Узаконить недвижимость, построенную на участке, который должен использоваться в других целях, нельзя. Если постройка возведена без одобрения властей и не соответствует строительным нормам, то получить право владения вполне возможно.
Как пройти регистрацию?
В регистрационную палату нужно предоставить документы на право владения участком, а также справку, которая указывает, что данная постройка располагается именно на вашем участке.
Если у вас не оформлены права на землю, то регистрацию постройки предстоит решать в суде. Самой важной бумагой для судебного разбирательства будет документ, доказывающий законность выделения земли, на котором располагается строение.
Кроме этого, с вас потребуют документы:
1. документы на право владения домом;
2. выписки из домовой книги и лицевого счета;
3. справка о соответствии постройки строительным нормативам;
4. план постройки;
5. справка из СЭС;
6. документ установления границ участка;
После сбора всех документов можно подавать иск по месту расположения постройки. Истцом выступает владелец дома, ответчиком является администрация города или района.
Необходимо сделать копии всех документов и заявления по числу лиц, участвующих в заседании.
После рассмотрения судом вашего заявления и документов, вам будет выслана повестка с указанием даты, назначенной судьей для консультации с вами. Затем назначается судебное заседание.
Когда суд одобрит ваше заявление и даст разрешение на землю, вам остается только обратиться в регистрационную палату и зарегистрировать самовольную постройку.
Узаконить самовольное здание не так сложно, как вам кажется. Однако сам процесс может потребовать много времени, небольших расходов и терпения.
Существуют ли случаи, когда собственник жилья не имеет возможности выселить других жильцов из квартиры?
Основная масса людей твердо уверена, что абсолютно никто не может установить ограничение на их право пользования и распоряжения своей недвижимостью. На самом деле убежденность таких людей ошибочна. Постепенно законом устанавливаются разного рода исключения, согласно которым владельцы жилья уже не могут иметь единоличное право на недвижимость, точнее это ограничивается правом других лиц на проживание в квартире без любых пространственных или временных ограничений. Так в каких же четырёх случаях, предусмотренных законодательством, официальный владелец недвижимости не имеет возможности выселить других жильцов из своей квартиры?
1. В случае отказа от приватизации имущества. Допустим, что на момент приватизации помещения в нем проживает несколько человек. Если часть людей откажутся от приватизации имущества, то эти лица впоследствии не смогут быть выселены из данной квартиры. Не имеют права их выселить даже третьи лица - новые собственники квартиры. Приведем один пример из судебной практики по данному пункту: «в иске о выселении отказано, так как ответчик сохранил свое право на проживание в квартире, отказавшись от её приватизации».
2. В случае оформления завещательного отказа. Если собственником жилья будет составлено и оформлено завещание, имеющее в своем составе пункт завещательного отказа, в котором будет указано, что после смерти его недвижимостью смогут пользоваться лишь определенные лица, тогда их нельзя будет выселить ни другими наследниками, ни новыми собственниками жилья. Приведем очередной пример из судебной практики: «в удовлетворении иска о снятии с учета регистрации, прекращении права пользования данной квартирой, выселении отказано, так как, согласно жилищному кодексу, гражданин, которому предоставлено право пользования недвижимостью по завещательному отказу, может пользоваться указанным жилым помещением наравне с его официальным собственником».
3. В случае если квартира приобретена была во время брака. Давайте представим себе случай, когда квартира куплена во время законного брака, и оформлена в собственность только одного супруга. Развод не лишает супруга, на которого не оформлена квартира, в ней права пожизненного проживания и пользования помещением. Пример из практики суда: «в удовлетворении требований о выселении и снятии бывшего супруга с учета регистрации отказано, так как спорная недвижимость была приобретена ими в период законного брака, а нежелание видеть друг друга весомыми причинами для выселения никак являться не могут».
4. В случае, когда собственник продал или подарил квартиру по ренте. Владелец недвижимости, отдавший или продавший жилье по договору ренты, сохраняет за собой право в течении всей жизни на пользование данным помещением, если обратное положение не будет прописано в самом договоре ренты. Так что абсолютно никакие действия, сделки, договора не могут ограничить право первоначального собственника проживать в спорной квартире. Ну и, естественно, очередной пример из судебной практики: «в удовлетворении требований о выселении, прекращения права пользованием домом и проживания в нем, снятии с учета регистрации отказано, так как проживающий в доме приобрел на него право бессрочного пользования».
Чтобы получить максимальную сумму при ипотечном кредитовании, надо убедить банк в своей состоятельности. Но как это сделать, если зарплата начисляется «в конверте»?
Сегодня непросто обмануть банки. Справка с места работы может и не быть веским аргументом для заёма, если кредитный агент усомнится в правдивости данных. Например, ему покажется, что профессия клиента недостаточно прибыльная или заёмщик испытывает трудности с внесением первого взноса. Тогда банк начнёт проверку.
Ипотеку берут не только малообеспеченные люди, но и успешные бизнесмены. Для покупки элитного жилья надо взять ипотеку под 11%, а оборот средств в бизнесе составляет 20%. В этом случае бизнесмену выгоднее взять кредит. Один из действенных способов продемонстрировать свою состоятельность – показать дорогую машину или дом.
Если зарплата не официальная, то банк найдёт способы удостовериться в правдивости информации о доходах. Безработные тоже получают кредиты, если доказывается их способность платить.
Наконец, можно обратиться к услугам созаёмщика. Если родственники и близкие друзья не откажут в помощи, то ипотечное кредитование станет возможным. Правда, мало кто соглашается на этот шаг. Быть созаёмщиком – значит быть должником.
Существует множество вариантов для определения оптимальных цен на недвижимость. Одним из вариантов будет приобретение газеты и журналов, где размещены объявления о купле-продаже, изучить какую стоимость хотели бы получить за свою недвижимость другие люди. Необходимо изучить схожие варианты с вашим и получить среднюю цену.
Надежный способ, воспользоваться помощью агентства недвижимости, где Вам предоставят услуги специалисты, по грамотной оценке недвижимости. Последний вариант находят более привлекательным, в плане безопасности сделки, а также дает ряд преимуществ. Имея к своим услугам опытного посредника и получить объективную оценку стоимости имеющейся недвижимости, является неплохой альтернативой самостоятельной продаже, где наивный продавец может стать жертвой аферистов.
Главным источником информации принято считать интернет. В отличии от газет и журналов, ваше объявление будет размещено в кратчайшие сроки, а также обновить или дополнить информацию, снизить или повысить цену. На подобных сайтах, как правило, есть фильтры, что позволит не остаться вашему объявлению под грудой других. Если вы настроены решительно серьёзно, то стоит подать ваше объявление для печати в газете или журнале, стоит выбирать популярные издательства. Расклейка объявлений менее эффективна, хотя если квартира ниже средней ценовой категории, то и этот способ может дать плоды.
Стоит подобрать правильное время! Нельзя выставлять свою недвижимость на продажу после крупных праздников, когда многие люди без копейки. Выбирайте период отпусков, когда люди начинают тратить накопленные средства на отдых за рубежом и дорогие покупки (дачный участок, квартира, частный дом) Смею заметить, что в этот период у населения гораздо больше свободного времени для осмотра вашей недвижимости.
Вам в обязательном порядке нужно подготовить документы по договору купли-продажи. Так как согласие покупателя бывает зачастую не окончательным решением, и вы потратите много времени. Нужно просто не оставить времени покупателю рассмотреть другие варианты и окончательно сказать Вам “Я передумал”. Для этого решения данного нюанса, подымите с покупателем вопрос о предоплате и, заверив его, что снимите свои объявления и будете ждать следующей встречи.
Когда покупатель изъявил желание на покупку, начинается торг. Даже, если в вашем объявлении было указано, что торг уместен, ни в коем случае не соглашайтесь сразу на просьбы покупателя «продать дешевле». Это довольно тонкий психологический момент, при согласии Вы демонстрируете уязвимость, чем и воспользуется покупатель, чтобы сбить цену еще больше. Проводите переговоры по сделке у себя дома, где вы будете чувствовать свою уверенность.
Источник: Allpn.ru
Страницы: [1]
Всё про недвижимость в другом регионе:
показать все
Просмотр сообщений
