Покупка нового жилья с минимальным риском

Приобретение нового жилья на стадии строительства обладает массой преимуществ как в плане финансов (невысокие цены на ранних стадиях строительства, скидки от застройщика), так и в отношении потребительских качеств самой постройки (новые коммуникации, современные энергосберегающие технологии строительства).

Однако и риск покупателя всегда высок. Даже внимательность и осторожность при выборе застройщика и «схемы» покупки нового жилья не смогут полностью ликвидировать этот риск. Всегда остается вероятность, что застройщик:

• обладая оригинальным мышлением, придумал новую, «не засвеченную в СМИ, «серую схему» для обмана дольщиков;
• попал в тяжелую финансовую ситуацию по вине контрагентов или конкурирующих компаний;
• начал слишком много проектов сразу и, что называется, «не потянул».

Проблема приобретения жилья на стадии застройки в том, что… жилье на стадии застройки в России купить невозможно. Дело в том, что продать собственно жилую недвижимость можно лишь после ввода дома в эксплуатацию и оформления документов застройщиком.

Все, что приобретается до этого, вне зависимости от того, какой договор или группа договоров используется, называется обязательственными правами в отношении застройщика. Фактически, покупая квартиру, вы получаете лишь право требовать у застройщика своевременную сдачу дома и передачу квартиры, предоставления документов и т.п. Все честно: вы застройщику деньги, а он вам…будет должен.

Поэтому я считаю более уместным вариантом приобретения нового жилья (когда денег на готовое «под ключ» не имеется) покупку земельного участка и строительство на нем жилого дома собственными силами или с помощью подрядчика.

В чем плюсы этого варианта:

• не нужно сразу тратить много денег;
• в обмен на деньги вы получаете готовый товар – земельный участок, а не «право требования», реализовать которое не так-то просто;
• есть возможность контролировать подрядчика, проверяя смету и его фактические действия, что позволит построить жилье того качества, которое вам нужно.

Возможно, вас пугает необходимость подыскивать подрядчика (особенно, если вы незнакомы с рынком строительных услуг). На самом деле это не составит никакой проблемы. Сегодня на рынке земли есть предложения участков с подрядом, когда продавец, имеющий соответствующие производственные мощности, сам построит вам дом по выбранному вами проекту (например, такой вариант предлагает компания TrustLife в поселке Ирининское Лайф).

Удобно в таких предложениях то, что вы не зависите от финансового состояния и порядочности продавца-подрядчика. Заплатив оговоренную сумму, вы получаете земельный участок – и становитесь его собственником. Вы можете выбирать подрядчика или возвести жилье самостоятельно. Если вы остановились на варианте участка с подрядом, это не означает, что вы теперь связаны с подрядчиком до тех пор, пока он не введет дом в эксплуатацию (вспоминаем договоры долевого участия и т.п., когда дольщик из страха, что застройщик «заморозит» строительство, начинает производить доплаты сверх цены договора).

Договор строительного подряда лишен тех сложностей, которые есть в ДДУ или ЖСК. Главное: потребовать от подрядчика указания на «твердую цену» (кстати именно по твердой цене заключает договоры подряда TrustLife). В случае твердой цены подрядчик не сможет, оправдываясь удорожанием материалов и повышением оплаты стройбригаде, требовать с вас увеличения сметы.

Если подрядчик вас не устроит, вы просто расторгнете с ним договор, заплатив за фактически сделанную работу – и найдете нового подрядчика.

А вступившие в ЖСК или заключившие ДДУ знакомые пусть завистливо на вас поглядывают: отдав деньги за «права требования», они на годы связали себя с проблемным должником, который может просрочить уплату долга (то есть, передачу квартиры), а может и вовсе бросить стройку и обанкротиться (тут даже перспектива возврата денег становится весьма туманна, что говорить о получении квартиры).